二世帯住宅リフォーム費用の贈与税はどうなる?

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「古くなった実家を二世帯住宅にリフォームして、両親と同居したい」というときに考えておきたいのが、「贈与税」のこと。家が親名義で、子がリフォーム費用を負担すると、リフォーム費用に贈与税がかかってしまうことがあります。

「自分たちが住む家のリフォームなのに、贈与税の対象になるとは納得がいかない!」という方もいらっしゃるのでは?そこで今回は、二世帯住宅リフォーム費用の贈与税の対処方法をご紹介します。 


贈与税とは?

最初に、「そもそも贈与税とはどのような税金なのか?」という基本を抑えておきましょう。贈与税とは、「個人から財産をもらったときにかかる税金」です。

・亡くなってから財産を渡す→相続
・生きているうちに財産を渡す→贈与

つまり、実家が親名義で子がリフォーム費用を出す場合、「子→親にリフォーム費用を贈与した」とみなされて、贈与税の対象となるということです。

贈与税は、1月1日~12月31日の期間にいくら贈与を受け取ったかで決まります。

計算式:贈与税額=(受け取った財産-基礎控除110万円)×税率-控除額

贈与税の基礎控除は110万円

贈与税には「基礎控除110万円」が設定されており、110万円を超えた分だけに贈与税がかかります。つまり、1年間の贈与額が110万円以内であれば、贈与税はかからないということです。

もし複数人から贈与を受けた場合は、「全てあわせて110万円以内」であれば贈与税が発生しません。つまり、110万円以内の小規模なリフォームで、他の贈与もない場合は、基本的に贈与税の対象とはならないということになります。


二世帯住宅リフォームで贈与税が発生するケース

二世帯住宅リフォームでは、「家の名義は誰か」「リフォーム費用を誰が支払うか」によって、贈与税の対象になることがあります。

例えば、親名義の家のリフォーム費用を子世帯が負担する場合、110万円を超える分の費用については「贈与した」とみなされ、贈与額の対象となります。800万円かけてリフォームしたとすると、800万円-110万円=690万円分が贈与税の対象になるということです。


二世帯住宅リフォームで贈与税が発生しないようにするには?


「建物の名義=リフォーム費用を出す人」であれば、リフォーム費用について贈与したとはみなされません。そこで、息子さんが実家のリフォーム費用を出される場合、「実家の建物の名義を親→息子さんに変更する」という方法がよくとられます。

このとき、土地の名義は関係なく、建物のみの名義で考えます。名義変更するためには、「建物を売買する」「建物を贈与する」という2つの方法があります。

条件によっては、建物の一部を名義変更し、親子の共有名義とすることも。例えば、建物の価値+リフォーム費用の合計額から親子それぞれの負担する割合を考え、建物の一部を息子名義に変更するといったケースです。

① 建物を売買する

実際に建物を売買して、所有権を移転する方法です。例えば、子供が実家の建物を購入し、所有権を移転してからリフォームを実施するなどのケースが考えられます。

このときの注意点は、建物の所有権移転に対して「譲渡所得税」が発生する場合があるということです。しかし、建物の価値は築年数が経つごとに下がっているため、大きな譲渡所得税が発生する可能性は低いでしょう。

② 建物を贈与する

売買ではなく、例えば父親→息子に建物を譲渡するという方法です。「それこそ贈与税がかかるのでは?」と思った方も多いことでしょう。しかし、実家を二世帯住宅にリフォームするとき、ほとんどの場合は建物が古くなっており価値が下がっています。贈与時の建物の価値が低ければ、大きな贈与税はかかりません。

もし建物の価格が高ければ、「相続時精算課税制度」を活用することもあります。相続時精算課税制度とは、「60歳以上の父母・祖父母」から「20歳以上の子・孫」への生前贈与に関して、最大2,500万円まで贈与税が非課税となる制度です。その代わり、親がなくなったときに、このときの贈与財産と他の相続財産を合計して、相続税を計算することとなります。


まとめ

親名義の実家を二世帯住宅にリフォームする場合、単純に子供がリフォーム費用を出すと贈与税の対象となることがあります。建物の評価額、リフォーム費用、その他の相続財産などに合わせて、最適な対処方法は変わります。

実家を二世帯リフォームされる際には、税理士やFP、知識のあるリフォーム会社に相談し、節税対策についてアドバイスをもらいましょう。

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